一、案件事实与诉讼请求

原告郭某诉称：

1. 2021年1月8日与被告刘某签订《售房合同书》，约定以75万元购买刘某位于滕州市的房屋，并支付购房款20万元。
2. 合同约定被告应于2021年4月8日前完成房屋更名及备案手续，但被告未履行义务，构成违约。
3. 请求判令被告返还购房款20万元，并按合同总价的20%支付违约金15万元8。

被告刘某辩称：

1. 认可收取20万元购房款，但主张其无主观恶意违约，愿意继续履行合同。
2. 原告主张的违约金过高，应以已支付房款为基数计算，而非合同总价8。

法院认定事实：

1. 双方签订的《售房合同书》合法有效，被告未按约定完成房屋更名及备案手续，构成根本违约。
2. 合同解除后，被告应返还已收房款20万元。
3. 合同约定违约金为总房款的20%（15万元），但法院结合实际损失、过错程度等因素，调整为以已付房款20万元为基数，按LPR四倍计算，总额不超过15万元8。

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二、争议焦点与法律评析

（一）争议焦点

1. 合同解除的法律依据及后果；
2. 违约金的计算基数与调整规则。

（二）法律评析

1. 合同解除的正当性
   • 法院依据《民法典》第563条，认定被告未履行主要债务（未办理更名备案），导致合同目的无法实现，支持解除合同并返还购房款。此判决符合“根本违约”的构成要件，保障了守约方的合法权益8。
   • 实务启示：购房合同中应明确约定履行期限及违约责任，避免因条款模糊引发争议。
2. 违约金的调整规则
   • 合同约定违约金为总房款的20%（15万元），但法院根据《民法典》第585条，以实际损失为基础，结合原告已付房款金额、过错程度及LPR标准，调整违约金计算方式。
   • 核心争议：违约金是否应以总房款或已付房款为基数？法院认为，合同虽约定“房价款20%”，但结合原告实际损失（仅支付20万元），调整后的计算方式更符合公平原则8。
   • 实务启示：合同条款需明确违约金计算标准，避免因表述歧义导致司法裁量风险。

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三、裁判要旨与类案指导

（一）裁判要旨

1. 合同解除权：出卖人未履行主要义务导致合同目的落空，买受人有权解除合同并要求返还购房款。
2. 违约金调整：约定违约金过高时，法院可依实际损失、过错程度及公平原则进行调整，避免显失公平。

（二）类案参考

1. 类似案例对比：在李某诉某开发商房屋面积误差纠纷中，法院同样以实际损失为基础调整违约金，体现司法对公平原则的坚守4。
2. 法律依据延伸：若合同未明确违约金条款，可参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于损失赔偿的规定48。

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四、实务建议

1. 合同条款设计：明确履行期限、违约责任及违约金计算方式，避免歧义。例如，可约定“违约金以已付房款为基数”。
2. 证据留存：保留付款凭证、催告履行通知等文件，以证明违约事实及损失范围。
3. 诉讼策略选择：主张违约金时，需预判法院可能调整的幅度，提前准备实际损失证据（如资金占用利息、交易机会成本等）。

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五、结语

本案通过精准适用《民法典》合同编规则，平衡了合同自由与公平原则，为同类纠纷提供了“违约认定—合同解除—违约金调整”的裁判范式。实务中，当事人需注重合同条款的严谨性，并在争议发生时及时固定证据，以有效维护自身权益。